Derechos del Arrendador en Chile: Lo Que Puedes y No Puedes Hacer
Como arrendador tienes derechos, pero tambien limites legales claros. Aqui te explicamos que puedes hacer legalmente y que acciones podrian meterte en problemas.
Marco Legal
Los derechos y obligaciones del arrendador en Chile estan regulados principalmente por:
- Codigo Civil: Articulos 1915 al 1977
- Ley 18.101: Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos
- Ley 21.461: Ley "Devuelveme mi Casa" (2022)
Tus Derechos Como Arrendador
1. Recibir el Pago de la Renta
Tienes derecho a recibir el pago puntual e integro de la renta acordada en el contrato. Si el arrendatario no paga:
- Puedes cobrar intereses de mora si estan pactados en el contrato
- Puedes iniciar demanda monitoria despues de 2 meses de mora
- Puedes retener la garantia para cubrir la deuda
2. Recibir el Inmueble en Buen Estado
Al terminar el contrato, tienes derecho a que te devuelvan:
- El inmueble en el mismo estado en que se entrego
- Todas las llaves y controles de acceso
- Los consumos de servicios basicos pagados
- Los gastos comunes al dia
Excepcion: El deterioro normal por uso legitimo no es responsabilidad del arrendatario.
3. Cobrar Garantia
Puedes exigir una garantia (maximo 2 meses de renta segun Ley 21.461) que sirve para:
- Cubrir rentas impagas
- Reparar danos causados por el arrendatario
- Pagar cuentas de servicios pendientes
Sobre la Garantia
Segun la Ley 21.461, debes devolver la garantia dentro de 60 dias corridos desde la restitucion del inmueble, descontando solo lo que corresponda con respaldo documental.
4. Terminar el Contrato
Puedes terminar el contrato:
- Al vencer el plazo: Si el contrato tiene fecha de termino
- Por desahucio: Si es mes a mes o indefinido
- Por incumplimiento: No pago, subarriendo, danos, etc.
- Por necesidad: Para uso personal o familiar (requiere proceso judicial)
5. Exigir Contrato ante Notario
Desde junio 2022, puedes exigir que el contrato se firme ante notario. De hecho, es obligatorio para poder usar el procedimiento monitorio.
6. Prohibir el Subarriendo
Desde la Ley 21.461, el subarriendo esta prohibido salvo autorizacion expresa en el contrato. Si descubres subarriendo no autorizado, puedes:
- Terminar el contrato de inmediato
- Iniciar demanda de restitucion
7. Inspeccionar la Propiedad
Puedes visitar la propiedad para verificar su estado, pero:
- Debes avisar con anticipacion razonable (24-48 hrs)
- Debes coordinar horario con el arrendatario
- No puedes entrar sin autorizacion del arrendatario
Lo Que NO Puedes Hacer
Estas acciones son ILEGALES
Aunque tengas razon y el arrendatario te deba, estas acciones pueden constituir delito y hacer que pierdas el juicio.
1. Cortar Servicios Basicos
PROHIBIDO cortar luz, agua, gas o internet. Esto vulnera derechos fundamentales del arrendatario y puede constituir:
- Delito de coaccion
- Realizacion arbitraria del propio derecho
- Causal para que el arrendatario te demande
2. Cambiar las Chapas
PROHIBIDO cambiar cerraduras o impedir el acceso. Solo un juez puede ordenar el lanzamiento, y solo se ejecuta con Carabineros.
3. Entrar sin Autorizacion
PROHIBIDO entrar al inmueble sin permiso del arrendatario, aunque sea tuyo. Puede constituir:
- Violacion de domicilio
- Allanamiento de morada
4. Retirar Pertenencias
PROHIBIDO sacar, botar o retener las pertenencias del arrendatario. Esto es:
- Apropiacion indebida si te las quedas
- Danos si las botas
5. Amenazar o Hostigar
PROHIBIDO amenazar, insultar o presionar al arrendatario. Puede constituir:
- Amenazas (Art. 296 Codigo Penal)
- Injurias o calumnias
- Coaccion
6. Retener Documentos
PROHIBIDO quedarte con documentos del arrendatario (carnet, pasaporte, titulo de vehiculo) como "garantia".
Como Proteger tus Derechos
Antes de Arrendar
- Investiga al arrendatario: Pide referencias, certificado de antecedentes, comprobante de ingresos
- Firma contrato ante notario: Es obligatorio y te permite usar el procedimiento monitorio
- Haz inventario fotografico: Documenta el estado del inmueble con fotos y fecha
- Cobra garantia: Minimo 1 mes de renta
- Incluye clausulas claras: Prohibicion de mascotas, subarriendo, modificaciones, etc.
Durante el Arriendo
- Guarda todos los comprobantes: Pagos, comunicaciones, reclamos
- Comunicate por escrito: Email o WhatsApp dejan registro
- Inspecciona periodicamente: Con aviso previo y autorizacion
- Actua rapido ante incumplimientos: No dejes acumular meses de mora
Al Terminar el Arriendo
- Revisa el inmueble juntos: Con el arrendatario presente
- Documenta los danos: Fotos, videos, testigos
- Calcula deducciones de garantia: Con facturas o cotizaciones
- Firma acta de entrega: Que ambos firmen conformidad
Que Hacer Cuando Hay Incumplimiento
| Situacion | Accion Recomendada |
|---|---|
| No paga hace 1 mes | Enviar recordatorio escrito, negociar plan de pago |
| No paga hace 2+ meses | Demanda monitoria (Ley Devuelveme mi Casa) |
| Subarrienda sin permiso | Demanda de restitucion por incumplimiento |
| Causa danos graves | Demanda por incumplimiento + indemnizacion |
| No quiere irse al termino | Desahucio + demanda de restitucion |
Preguntas Frecuentes
¿Puedo aumentar el arriendo durante el contrato?
Solo si el contrato lo permite. Muchos contratos incluyen clausula de reajuste anual segun IPC o UF. Si no esta pactado, no puedes subir el precio hasta que termine el contrato.
¿Puedo prohibir mascotas?
Si, puedes incluirlo en el contrato. Si el arrendatario tiene mascotas sin autorizacion, es incumplimiento de contrato, pero no puedes sacarlo de inmediato. Debes seguir el proceso legal.
¿Quien paga las reparaciones?
Arrendador: Reparaciones mayores y mantenciones estructurales (techo, caneria principal, instalaciones electricas).
Arrendatario: Reparaciones menores por uso (ampolletas, llaves de agua, chapas).
¿Puedo vender la propiedad con arrendatario adentro?
Si, pero el nuevo propietario debe respetar el contrato hasta su termino. El comprador "hereda" al arrendatario con las mismas condiciones.
¿Que pasa si el arrendatario fallece?
El contrato puede continuar con quienes vivian con el: conyuge, conviviente o familiares directos. Ellos pueden decidir si continuan o terminan el contrato.
¿Necesitas actuar contra un arrendatario moroso?
Te explicamos los pasos legales para cobrar rentas impagas y recuperar tu propiedad.