Arrendatario No Paga: Guia Paso a Paso Para Cobrar
Cuando un arrendatario deja de pagar, muchos propietarios no saben que hacer. Aqui te explicamos todas las opciones legales, desde la carta de cobranza hasta el procedimiento monitorio de la Ley 21.461.
Lo que NO Debes Hacer (Aunque Tengas Razon)
Antes de explicar los pasos legales, es crucial entender lo que nunca debes hacer, aunque tu arrendatario te deba meses de arriendo:
Acciones ilegales (aunque seas el dueño)
- Cortar servicios basicos (luz, agua, gas)
- Cambiar chapas o cerraduras
- Sacar las pertenencias del arrendatario
- Entrar al inmueble sin autorizacion
- Amenazar o intimidar al arrendatario
Estas acciones pueden traerte demandas por coaccion, amenazas o daños. La unica via legal es a traves de los tribunales.
Paso 1: Carta de Cobranza Formal
Antes de demandar, es recomendable enviar una carta de cobranza extrajudicial. Esta carta:
- Deja constancia escrita de la deuda
- Demuestra que intentaste una solucion amigable
- Establece un plazo para pagar antes de acciones legales
- Sirve como antecedente en el juicio posterior
Contenido de la carta:
- Identificacion del arrendador y arrendatario
- Direccion del inmueble arrendado
- Detalle de meses y montos adeudados
- Plazo para pagar (ej: 5 dias habiles)
- Advertencia de acciones legales
Envía la carta por correo certificado o entregala personalmente ante testigos. Guarda copia firmada o comprobante de envio.
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Ver Modelo de Carta →Paso 2: Evaluar Tus Opciones Legales
Dependiendo de tu situacion, tienes dos caminos:
| Opcion | Requisitos | Tiempo estimado |
|---|---|---|
| Procedimiento Monitorio | Contrato escrito con firma notarial | 1-3 meses |
| Juicio Ordinario | Cualquier tipo de contrato (o sin contrato) | 1-3 años |
Si tienes contrato con firma notarial, el procedimiento monitorio es mucho mas rapido y conveniente.
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Paso 3A: Demanda Monitoria (Ley 21.461)
Si cumples los requisitos, este es el proceso:
Requisitos:
- Contrato de arriendo por escrito
- Firmas autorizadas ante notario
- Una o mas rentas impagas
El proceso:
- Presentar demanda: Tu abogado presenta la demanda monitoria en el juzgado civil
- Notificacion: El tribunal notifica al arrendatario
- Plazo de 10 dias: El arrendatario tiene 10 dias para:
- Pagar la deuda (termina el proceso), o
- Oponerse fundadamente (pasa a juicio breve)
- No hacer nada (condena automatica)
- Lanzamiento: Si no paga ni se opone, el juez ordena el desalojo en maximo 10 dias
Ventaja clave
Si el arrendatario no responde en 10 dias, hay condena automatica. No necesitas probar nada mas. El tribunal ordena pagar las rentas y desocupar el inmueble.
Paso 3B: Juicio Ordinario (Sin Contrato Notarial)
Si no tienes contrato con firma notarial, debes iniciar un juicio ordinario de arrendamiento. Este proceso es mas largo y complejo:
- Presentacion de demanda
- Contestacion del demandado (plazo mas largo)
- Audiencias y pruebas
- Sentencia
- Posibles apelaciones
- Finalmente, lanzamiento
Este proceso puede tomar 1 a 3 años o mas, dependiendo de la carga del tribunal y las apelaciones.
Paso 4: El Lanzamiento (Desalojo)
Una vez que tienes la orden judicial de lanzamiento:
- Un receptor judicial coordina la fecha del desalojo
- Puede acompañar Carabineros si es necesario
- Las pertenencias del arrendatario se retiran y quedan bajo su responsabilidad
- Recuperas la posesion del inmueble
Importante
Solo el receptor judicial con orden del tribunal puede ejecutar el lanzamiento. Tu no puedes hacerlo por tu cuenta, aunque tengas la sentencia a favor.
¿Como Cobrar la Deuda?
Recuperar el inmueble es solo una parte. Si el arrendatario te debe dinero:
- La sentencia judicial establece el monto adeudado
- Puedes iniciar un procedimiento de cobro
- Si el arrendatario tiene bienes, puedes embargarlos (auto, cuenta bancaria, sueldo)
- Si no tiene bienes, la deuda puede ser dificil de cobrar
Costos del Proceso Legal
Los costos varian segun el abogado y la complejidad, pero aproximadamente:
| Concepto | Costo aproximado |
|---|---|
| Honorarios abogado (monitorio) | $500.000 - $600.000 |
| Honorarios abogado (ordinario) | $500.000 - $1.500.000+ |
| Gastos judiciales | $50.000 - $150.000 |
| Receptor judicial (lanzamiento) | $100.000 - $200.000 |
Nota: Si ganas el juicio, puedes pedir que el arrendatario pague las costas (gastos del proceso). Pero si no tiene dinero, sera dificil recuperar estos costos.
Como Prevenir Esta Situacion
Para futuros arriendos, estas practicas reducen el riesgo:
- Firma notarial: Siempre firma el contrato ante notario
- Verificacion: Pide referencias, Dicom, certificado de antecedentes
- Garantia: Solicita 2 meses de garantia (maximo legal)
- Aval o codeudor: Una persona que responda si el arrendatario no paga
- Seguro de arriendo: Algunas aseguradoras ofrecen proteccion contra morosidad
Inicia el cobro hoy
Genera una carta de cobranza profesional como primer paso para recuperar lo adeudado.