Ley Devuelveme mi Casa: Como Usar el Procedimiento Monitorio
La Ley 21.461, conocida como 'Devuelveme mi Casa', creo un procedimiento rapido para cobrar arriendos impagos. Aqui te explicamos como funciona, sus requisitos y cuando conviene usarlo.
¿Que es la Ley Devuelveme mi Casa?
La Ley 21.461, conocida popularmente como "Ley Devuelveme mi Casa", entro en vigor el 30 de junio de 2022. Su objetivo principal es agilizar el proceso de desalojo de arrendatarios morosos mediante un procedimiento monitorio.
Antes de esta ley, recuperar una propiedad podia tomar entre 2 y 4 anos. Ahora, con el procedimiento monitorio, el proceso puede completarse en 3 a 6 meses.
Dato clave
Segun el Poder Judicial, el 68.6% de los juicios de arriendo son por rentas impagas. La Ley Devuelveme mi Casa fue creada especificamente para estos casos.
¿Que es el Procedimiento Monitorio?
El procedimiento monitorio es un juicio simplificado que permite obtener una sentencia rapida cuando el arrendatario:
- Debe 2 o mas meses de renta
- No paga los gastos comunes
- Incumple otras obligaciones del contrato
Ventajas del Procedimiento Monitorio
| Aspecto | Juicio Tradicional | Procedimiento Monitorio |
|---|---|---|
| Duracion promedio | 2-4 anos | 3-6 meses |
| Complejidad | Alta | Simplificada |
| Audiencias | Multiples | Una o ninguna |
Requisitos para Usar la Ley
Para iniciar una demanda monitoria, necesitas:
- Contrato de arriendo firmado ante notario: Desde junio 2022 es obligatorio. Si tu contrato es anterior, aun puedes usarlo.
- Deuda de 2+ meses de renta: O incumplimiento de otras obligaciones pactadas.
- Documentos que acrediten la deuda: Comprobantes de pago anteriores, estado de cuenta de gastos comunes, etc.
Antes de la Demanda: Carta de Cobranza
Antes de iniciar el procedimiento monitorio, es recomendable enviar una carta de cobranza formal para dejar constancia del intento de cobro extrajudicial.
Ver Modelo de Carta →Como Funciona: Paso a Paso
1. Preparar la Demanda
Debes presentar una demanda monitoria ante el Juzgado de Letras correspondiente al domicilio de la propiedad. La demanda debe incluir:
- Copia del contrato de arriendo
- Detalle de las rentas adeudadas
- Solicitud de restitucion del inmueble
- Comprobantes de la deuda (opcional pero recomendado)
2. Resolucion del Tribunal
El juez revisa la demanda y, si cumple los requisitos, dicta una resolucion que acoge la demanda. Esta resolucion ordena:
- El pago de las rentas adeudadas
- La restitucion del inmueble
- Un plazo de 10 dias para que el arrendatario pague o se oponga
3. Notificacion al Arrendatario
El arrendatario es notificado de la demanda. Tiene 10 dias para:
- Pagar la deuda completa: Se termina el juicio
- Oponerse: Se agenda audiencia de juicio
- No hacer nada: La resolucion queda firme y se procede al desalojo
Importante
Si el arrendatario no responde en 10 dias, automaticamente pierdes el derecho a oponerte y el juez puede ordenar el lanzamiento (desalojo con fuerza publica).
4. Audiencia (si hay oposicion)
Si el arrendatario se opone, se realiza una audiencia unica donde ambas partes presentan sus pruebas. El juez resuelve en el acto o en pocos dias.
5. Lanzamiento
Si la sentencia es favorable al arrendador, se fija fecha para el lanzamiento (desalojo). Si el arrendatario no desocupa voluntariamente, se ejecuta con auxilio de Carabineros.
Plazos Legales
La ley establece plazos especificos para la restitucion:
- Contrato menor a 1 ano: 2 meses para desalojar
- Contrato mayor a 1 ano: 2 meses + 1 mes por cada ano adicional
- Maximo: 6 meses en total
¿Cuanto Cuesta?
Los costos tipicos de una demanda monitoria son:
- Abogado particular: $500.000 - $850.000 CLP
- Gastos judiciales: $50.000 - $100.000 CLP
- Notificaciones: $30.000 - $50.000 CLP
Si no tienes recursos, puedes solicitar asistencia gratuita en la Corporacion de Asistencia Judicial (CAJ).
Lo Que NO Puedes Hacer
Aunque tengas razon, estas acciones son ilegales y punibles:
- Cortar la luz, agua o gas
- Cambiar las chapas sin orden judicial
- Entrar a la propiedad sin autorizacion
- Amenazar o hostigar al arrendatario
- Sacar las pertenencias del arrendatario
Estas acciones pueden constituir delito de realizacion arbitraria del propio derecho (Art. 494 N20 del Codigo Penal).
Preguntas Frecuentes
¿Puedo usar esta ley si mi contrato es verbal?
No directamente. El procedimiento monitorio requiere un contrato escrito. Sin embargo, puedes iniciar un juicio ordinario de arrendamiento, aunque sera mas lento.
¿Que pasa si el arrendatario tiene hijos menores?
La presencia de menores no impide el desalojo, pero el juez puede otorgar plazos adicionales considerando las circunstancias del caso.
¿Puedo cobrar los meses impagos?
Si. La demanda monitoria incluye tanto la restitucion del inmueble como el cobro de las rentas adeudadas. Si el arrendatario no puede pagar, puedes embargar sus bienes.
¿Necesito abogado obligatoriamente?
Si. En Chile, las demandas civiles requieren patrocinio de abogado. Puedes contratar uno particular o solicitar asistencia en la CAJ si cumples los requisitos socioeconomicos.
¿Tu contrato cumple los requisitos?
Verifica si puedes usar el procedimiento monitorio y que opciones tienes para cobrar rentas impagas.