Como Desalojar a un Arrendatario: Guia Legal Completa
El desalojo de un arrendatario debe seguir estrictamente la ley. Aqui te explicamos todos los procedimientos legales, plazos y costos para recuperar tu propiedad de forma correcta.
Advertencia Legal
NUNCA intentes desalojar por tu cuenta. Cortar servicios, cambiar chapas o sacar pertenencias es delito. Siempre usa la via judicial.
Razones Legales para Desalojar
Segun la Ley 18.101, puedes solicitar el desalojo de un arrendatario por:
- No pago de arriendo: 2 o mas meses de mora
- No pago de gastos comunes: Acumulacion de deuda
- Subarriendo no autorizado: Esta prohibido desde 2022
- Uso distinto al pactado: Ej: vivienda usada como local comercial
- Danos a la propiedad: Deterioro significativo del inmueble
- Actividades ilegales: Uso de la propiedad para delitos
- Termino del contrato: Con desahucio previo
- Necesidad del arrendador: Para uso personal o familiar
Paso 1: Evaluar tu Situacion
Antes de iniciar cualquier accion, determina:
¿Tienes contrato escrito?
- Si: Puedes usar el procedimiento monitorio (rapido)
- No: Deberas usar el juicio ordinario (mas lento)
¿Cual es la causal de desalojo?
- No pago: Procedimiento monitorio (3-6 meses)
- Termino de contrato: Desahucio + juicio (4-8 meses)
- Otras causales: Juicio ordinario (6-12 meses)
Paso 2: Enviar Carta de Desahucio
Calcula el Plazo de Desahucio
El plazo varia segun el tipo de contrato y anos de ocupacion. Usa nuestra calculadora para saber exactamente cuanto tiempo tiene tu arrendatario para desocupar.
Calcular Plazo →Si quieres terminar el contrato (no por mora), debes notificar formalmente:
Formas Validas de Notificacion
- Notificacion judicial: A traves del tribunal
- Notificacion notarial: Un notario entrega personalmente
- Carta certificada: Con acuse de recibo
La carta debe indicar:
- Intencion de terminar el contrato
- Causal invocada
- Plazo para desocupar (segun ley)
- Fecha y firma
Ver modelo de carta de desahucio →
Paso 3: Iniciar Demanda Judicial
Si el arrendatario no desocupa voluntariamente, debes demandar en el Juzgado de Letras Civil correspondiente.
Documentos Necesarios
- Contrato de arriendo original
- Carta de desahucio y comprobante de recepcion
- Comprobantes de pago de rentas anteriores
- Estado de cuenta de gastos comunes (si aplica)
- Certificado de dominio del inmueble
- Cedula de identidad del arrendador
Tipos de Juicio
| Tipo | Causal | Duracion |
|---|---|---|
| Monitorio | No pago de rentas | 3-6 meses |
| Sumario | Termino de contrato | 4-8 meses |
| Ordinario | Otras causales | 6-18 meses |
Paso 4: Proceso Judicial
Procedimiento Monitorio (No Pago)
- Presentas demanda monitoria
- Juez dicta resolucion acogiendo la demanda
- Se notifica al arrendatario
- Arrendatario tiene 10 dias para pagar u oponerse
- Si no responde, sentencia queda firme
- Se ordena lanzamiento
Mas detalles sobre el procedimiento monitorio →
Juicio Sumario (Termino Contrato)
- Presentas demanda de desahucio
- Se notifica al arrendatario
- Audiencia de contestacion y prueba
- Sentencia
- Plazo para desocupar (2-6 meses segun contrato)
- Si no desocupa, lanzamiento
Paso 5: Lanzamiento
El lanzamiento es el desalojo forzado con auxilio de Carabineros. Solo puede ordenarlo un juez.
Como Funciona
- El tribunal fija fecha y hora del lanzamiento
- Se notifica al arrendatario
- El dia fijado, un receptor judicial llega con Carabineros
- Se obliga al arrendatario a desocupar
- Se retiran las pertenencias y se entregan las llaves
Importante
Las pertenencias del arrendatario deben guardarse por un plazo prudente (generalmente 30 dias). No puedes botarlas ni quedartelas inmediatamente.
Plazos de Restitucion
Segun el Art. 3 de la Ley 18.101, el arrendatario tiene derecho a permanecer segun el tiempo que ha ocupado el inmueble:
| Tiempo de Ocupacion | Plazo para Desocupar |
|---|---|
| Menos de 1 ano | 2 meses |
| 1 ano completo | 3 meses |
| 2 anos completos | 4 meses |
| 3 anos completos | 5 meses |
| 4+ anos | 6 meses (maximo) |
Formula: 2 meses base + 1 mes por cada ano completo de ocupacion (maximo 6 meses).
Excepcion: En el procedimiento monitorio por no pago, estos plazos pueden reducirse.
Costos Estimados
| Concepto | Costo Aproximado |
|---|---|
| Honorarios abogado | $500.000 - $850.000 |
| Notificaciones | $30.000 - $80.000 |
| Receptor judicial | $50.000 - $100.000 |
| Lanzamiento | $80.000 - $150.000 |
| Total estimado | $460.000 - $1.130.000 |
Nota: Estos costos pueden recuperarse del arrendatario si se gana el juicio.
Errores Comunes a Evitar
- Actuar sin abogado: Las demandas civiles requieren patrocinio legal
- No guardar comprobantes: Todo pago debe tener respaldo
- Desahucio informal: Un WhatsApp no es valido, debe ser carta certificada o notarial
- Cortar servicios: Es delito y puede revertir el juicio en tu contra
- Aceptar pagos parciales: Puede interpretarse como renovacion del contrato
¿Donde Conseguir Ayuda Gratuita?
Si no puedes pagar abogado, tienes opciones:
- Corporacion de Asistencia Judicial (CAJ): Asesoria y patrocinio gratuito si cumples requisitos socioeconomicos
- Consultorios juridicos universitarios: Estudiantes supervisados por profesores
- ChileAtiende: Orientacion general sobre el proceso
Preguntas Frecuentes
¿Cuanto demora realmente un desalojo?
Con el procedimiento monitorio: 3-6 meses. Con juicio ordinario: 6-18 meses. Depende de la carga del tribunal y si el arrendatario se opone.
¿Puedo desalojar en invierno?
Si. En Chile no existe "tregua invernal" como en otros paises. El lanzamiento puede ejecutarse en cualquier epoca del ano.
¿Que hago con las cuentas impagas de servicios?
Puedes incluirlas en la demanda como parte de la deuda. Guarda todos los estados de cuenta. El arrendatario es responsable de los consumos durante su permanencia.
¿Puedo quedarme con la garantia para cubrir arriendos impagos?
Si, pero debes hacerlo correctamente. La garantia puede usarse para cubrir rentas impagas, gastos comunes adeudados o danos al inmueble, con los respectivos comprobantes.
Calcula el plazo de desahucio
Usa nuestra calculadora gratuita para saber exactamente cuanto tiempo tiene tu arrendatario para desocupar.